Mua một căn nhà ở nước ngoài, cho thuê và ngồi đếm tiền chảy về túi từng tháng là mong muốn của rất nhiều người, nhưng liệu mọi thứ có dễ dàng như bạn nghĩ? Bạn phải hình dung về những điều phiền nhiễu tốn thời gian và cả tiền bạc, cũng như những thay đổi về mặt luật lệ sẽ còn phát sinh thêm các vấn đề khác. Ở nước ngoài, có sự khác biệt khá rõ ràng giữa việc mua bất động sản cho chính mình và mua bất động sản cho thuê, dưới đây sẽ là 6 điều bạn cần biết trước khi quyết định đổ tiền vào khoản đầu tư theo hình thức này:
1. Một số quốc gia có sự thay đổi luật về thuế và phí đối với chủ sở hữu bất động sản cho thuê theo chiều hướng tăng cao khiến cho khoản đầu tư này trở nên kém hấp dẫn hơn rất nhiều so với trước đây. Hình thức đầu tư mua để cho thuê có thể mang lại rủi ro đáng kể và chỉ phù hợp với người có tài chính dư dả để gánh chịu những chi phí không lường trước được. Đối với một số người, vẫn có những kênh đầu tư tiện lợi, đơn giản hơn nhiều như chứng khoán, forex, tiền điện tử, thay vì việc phải phải đăng ký thế chấp tài sản, công chứng mua bán… Lẽ dĩ nhiên, việc sở hữu bất động sản vẫn có lực hấp dẫn riêng biệt vì những ưu điểm vượt trội mà nó mang lại.
2. Việc đánh thuế & phí lên chủ sở hữu của bất động sản thứ hai ở các quốc gia là điều mà chúng ta biết từ lâu. Chẳng hạn ở Anh, từ tháng 4/2016, chính phủ đã áp dụng khoản phụ phí 3% thuế trước bạ đối với căn nhà thứ hai sở hữu hoặc bất động sản mua để cho thuê. Ở Scotland, chủ sở hữu ngôi nhà thứ hai phải trả thêm 4% phí trước bạ trong khi người mua căn nhà đầu tiên không phải trả một khoản thuế phí nào.
Một quy định khác về thuế thu nhập cá nhân cũng là điều cần được tính đến. Ví dụ như gần đây các chủ nhà tư nhân ở Anh không còn được khấu trừ các khoản thanh toán lãi thế chấp từ thu nhập cho thuê của họ. Theo đó, từ tháng 4/2020, các chủ nhà cho thuê phải trả thuế thu nhập trên toàn bộ thu nhập cho thuê, bất kể số tiền lãi thế chấp chiếm phần lớn trong số tiền thuê đó.
3. Cho thuê nhà thông qua việc thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn sẽ cắt giảm chi phí rất nhiều: Nếu không muốn trả thêm thuế thu nhập từ tiền cho thuê nhà của mình, bạn nên nghĩ đến việc mua bất động sản để cho thuê thông qua một công ty TNHH, bởi vì nếu tài sản thuộc sở hữu của một công ty thì tất cả các chi phí, bao gồm cả lãi thế chấp, đều có thể được khấu trừ như chi phí kinh doanh. Công ty sẽ trả thuế thu nhập doanh nghiệp trên lợi nhuận của công ty, mức trung bình của các doanh nghiệp ở châu Âu là 22% (Bạn có thể tìm hiểu về thuế thu nhập doanh nghiệp ở các quốc gia tại ĐÂY). Là một chủ nhà, bạn có thể rút thu nhập dưới dạng cổ tức và bạn chỉ bị đánh thuế trên phần cổ tức rút ra, áp dụng tại đa số các quốc gia châu Âu. Một lợi thế của hình thức này là bạn chỉ phải rút phần tiền lợi nhuận ra vào thời điểm phù hợp theo kế hoạch mà bạn đã định sẵn, đó có thể là năm mà các phần thu nhập khác của bạn ít đi hoặc vào khoảng thời gian mà bạn quyết định nghỉ ngơi.
4. Vay để mua nhà là điều rất phổ biến ở nước ngoài, tuy nhiên việc thế chấp để mua ngôi nhà thứ hai (hay mua để cho thuê) lại là câu chuyện khác. Ở Anh, quy định về khoản tiền đặt cọc của ngôi nhà đầu tiên thường chỉ khoảng 5% giá trị ngôi nhà, nhưng con số này sẽ tăng lên 25% đối với bất động sản mua để cho thuê.
5. Người mua lần đầu muốn vay thế chấp thường sẽ gặp khó khăn: Về lý thuyết, những người mua lần đầu có thể vay thế chấp để mua cho thuê, nhưng trên thực tế thì điều này gặp nhiều trở ngại do các bên cho vay thường coi nhóm này quá rủi ro và đặt ra câu hỏi tại sao họ muốn mua bất động sản để cho thuê mà không phải là sở hữu riêng cho mình. Bạn nên biết rằng, ở nước ngoài, lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân là điều quan trọng và ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định cho vay của các nhà băng. Các đơn vị trung gian sẽ rất hữu ích trong việc giúp bạn tìm kiếm các tổ chức nhận thế chấp chào đón người mua lần đầu.
6. Không phải mọi căn nhà mua để cho thuê đều sinh lời: Dĩ nhiên người đầu tư bất động sản hiểu điều này rất quan trọng, nhưng đối với ai có ý định vay thế chấp thì chứng minh được việc cho thuê sẽ có lời là một trong những điều đầu tiên cần làm để được vay. Bạn có thể tìm hiểu thêm về việc tính toán lợi suất cho thuê ở ĐÂY. Bạn còn có thể cần chứng minh rằng bạn vẫn có thể trả khoản thế chấp nếu lãi suất tăng lên, gọi là stress test.